Αυθαίρετα και τακτοποίηση: ο ρόλος του τοπογραφικού διαγράμματος

Τι κάνουμε και τι όχι

Η MAPS συντάσσει μόνο το τοπογραφικό διάγραμμα. Δεν υποβάλλουμε δηλώσεις τακτοποίησης αυθαιρέτων και δεν εκδίδουμε βεβαιώσεις μηχανικού για μεταβιβάσεις. Αυτές τις αναλαμβάνει ο μηχανικός που έχετε επιλέξει, και εμείς του παραδίδουμε τη μέτρηση και τα αρχεία που χρειάζεται. Αν δεν έχετε ακόμη μηχανικό, μπορούμε να σας προτείνουμε συνεργάτη μας για τη δήλωση ή τη βεβαίωση.

Το νομικό πλαίσιο με δύο λόγια

Η τακτοποίηση αυθαιρέτων ρυθμίστηκε με τον ν. 4495/2017. Οι σχετικές διατάξεις έχουν πλέον περάσει στον Κώδικα Χωροταξίας – Πολεοδομίας (ν. 5306/2026), ο οποίος ορίζει τις κατηγορίες των παραβάσεων, τα δικαιολογητικά, τα πρόστιμα και τις προθεσμίες. Σύμφωνα με το ισχύον κείμενο, η υπαγωγή επιτρέπεται έως τις 31.3.2028 μόνο για αυθαίρετα των κατηγοριών 1 έως 4 που είχαν κατασκευαστεί έως τις 28.7.2011. Οι προθεσμίες αυτές έχουν παραταθεί πολλές φορές· ισχύουν οι προθεσμίες που ορίζει κάθε φορά ο νόμος.

Η βεβαίωση μηχανικού στις μεταβιβάσεις

Για κάθε μεταβίβαση ή σύσταση εμπράγματου δικαιώματος, και για γονική παροχή ή δωρεά, χρειάζεται βεβαίωση μηχανικού ότι στο ακίνητο δεν υπάρχουν αυθαίρετες κατασκευές ή χρήσεις, ή ότι όσες υπάρχουν έχουν τακτοποιηθεί ή εξαιρούνται νόμιμα. Η βεβαίωση ισχύει δύο μήνες και συνοδεύεται, εκτός από ορισμένες εξαιρέσεις, από τοπογραφικό εξαρτημένο στο κρατικό σύστημα συντεταγμένων. Αυτό το τοπογραφικό το συντάσσουμε εμείς· τη βεβαίωση την υπογράφει ο μηχανικός σας, αφού δει το ακίνητο και τα έγγραφά του.

Το τοπογραφικό στον φάκελο τακτοποίησης

Στη δήλωση υπαγωγής επισυνάπτονται σχέδια. Όταν δεν υπάρχει οικοδομική άδεια ή δεν βρίσκεται ο φάκελός της, ζητείται τοπογραφικό διάγραμμα εξαρτημένο στο κρατικό σύστημα συντεταγμένων, που δείχνει και τις διαστάσεις της αυθαίρετης κατασκευής, μαζί με κάτοψη και τομή. Όταν υπάρχει άδεια, το τοπογραφικό συνοδεύει τα σχέδια της άδειας και το διάγραμμα κάλυψης, όπου φαίνονται οι υπερβάσεις.

Τι μετράμε

• Το γήπεδο: όρια, εμβαδόν και πρόσωπο, σε σύγκριση με τους τίτλους και το Κτηματολόγιο
• Τα κτίσματα: θέση, διαστάσεις και ύψη, ώστε ο μηχανικός σας να υπολογίσει τι διαφέρει από την άδεια
• Αποστάσεις: από τα όρια, τη ρυμοτομική γραμμή και τη ρυμοτομία της περιοχής
• Ειδικές ζώνες: αν το ακίνητο αγγίζει ρέμα, αιγιαλό ή άλλη ζώνη όπου ισχύουν ειδικοί κανόνες
• Χρόνος κατασκευής: ο νόμος ζητά αποδείξεις, όπως δημόσια έγγραφα ή αεροφωτογραφίες, για το πότε ολοκληρώθηκε ένα κτίσμα. Η φωτοερμηνεία ιστορικών αεροφωτογραφιών βοηθά να τεκμηριωθεί η χρονολογία

Γιατί έχει σημασία η ακριβής μέτρηση

Η κατηγορία της παράβασης και το πρόστιμο εξαρτώνται από τα τετραγωνικά και τις υπερβάσεις. Μια μέτρηση «με το μάτι» μπορεί να οδηγήσει σε λάθος δήλωση, που αργότερα θέλει διόρθωση ή καθυστερεί ένα συμβόλαιο. Το εξαρτημένο τοπογραφικό χρησιμεύει και αργότερα: για το Κτηματολόγιο ή για μια νέα άδεια.

Ξεκινήστε νωρίς

Η βεβαίωση ισχύει δύο μήνες, αλλά όσα προηγούνται θέλουν χρόνο: η μέτρηση, η αναζήτηση της άδειας και των σχεδίων της στην Υπηρεσία Δόμησης και, αν βρεθούν αυθαίρετα, η τακτοποίηση από τον μηχανικό σας πριν από το συμβόλαιο. Αν ξέρετε ότι θα πουλήσετε ή θα μεταβιβάσετε, ζητήστε τη μέτρηση πριν κλείσετε ημερομηνία με τον συμβολαιογράφο.

Τι χρειάζεστε / βήματα

• Τίτλους ιδιοκτησίας και, αν υπάρχει, την οικοδομική άδεια με τα σχέδιά της
• Τον ΚΑΕΚ, αν το ακίνητο έχει κτηματογραφηθεί
• Παλαιότερες δηλώσεις τακτοποίησης, αν έχουν γίνει
• Τα στοιχεία του μηχανικού που θα κάνει τη δήλωση ή τη βεβαίωση
• Επίσκεψη στο ακίνητο για μέτρηση του γηπέδου και των κτισμάτων
• Σύνταξη του τοπογραφικού και παράδοση των αρχείων στον μηχανικό σας

Εμείς αναλαμβάνουμε μόνο το τοπογραφικό διάγραμμα· τη δήλωση τακτοποίησης και τη βεβαίωση τις κάνει ο μηχανικός που έχετε επιλέξει (αν δεν έχετε, σας προτείνουμε συνεργάτη μας). Στείλτε μας τη θέση και τα έγγραφα του ακινήτου. Δείτε πώς συντάσσουμε τοπογραφικά διαγράμματα.