Πολεοδομικά σε απλά λόγια: εντός σχεδίου, οικισμοί και εκτός σχεδίου

Γιατί σας αφορά

Το ίδιο χωράφι μπορεί να χτίζεται ή όχι, ανάλογα με το πού βρίσκεται και πότε δημιουργήθηκε. Οι κανόνες βρίσκονται σήμερα κυρίως στον Κώδικα Χωροταξίας – Πολεοδομίας (ν. 5306/2026) και στα διατάγματα και ΦΕΚ κάθε περιοχής. Ο οδηγός αυτός δίνει τις βασικές έννοιες· κάθε ακίνητο θέλει τον δικό του έλεγχο.

Εντός εγκεκριμένου σχεδίου

Εντός σχεδίου είναι οι περιοχές με εγκεκριμένο ρυμοτομικό σχέδιο: δρόμοι, πλατείες και οικοδομικά τετράγωνα με δικούς τους όρους δόμησης. Εδώ το ακίνητο λέγεται οικόπεδο. Κρίσιμα είναι η ρυμοτομική και η οικοδομική γραμμή, το ελάχιστο εμβαδόν και πρόσωπο, και το αν έχει γίνει πράξη εφαρμογής.

Οικισμοί χωρίς σχέδιο

Πολλά χωριά δεν έχουν ρυμοτομικό σχέδιο αλλά έχουν οριοθέτηση: μια γραμμή που ορίζει πού τελειώνει ο οικισμός. Αφορά κυρίως οικισμούς που υπήρχαν πριν από το 1923 και οικισμούς κάτω των 2.000 κατοίκων. Ο Κώδικας τους χωρίζει σε μικρούς, έως 200 κατοίκους, μεσαίους, έως 1.000, και μεγάλους, έως 2.000. Μέσα στα όρια του οικισμού ισχύουν δικοί του όροι για την αρτιότητα και τη δόμηση, που μπορεί να διαφέρουν ανάμεσα στο παλιό κέντρο και στις νεότερες επεκτάσεις. Λίγα μέτρα έξω από το όριο ισχύουν πια οι κανόνες του εκτός σχεδίου.

Εκτός σχεδίου

Ό,τι βρίσκεται έξω από σχέδιο και όρια οικισμού είναι εκτός σχεδίου, και το ακίνητο λέγεται γήπεδο. Ο γενικός κανόνας για να χτιστεί είναι εμβαδόν τουλάχιστον 4.000 τ.μ. και πρόσωπο τουλάχιστον 25 μ. σε κοινόχρηστο δρόμο, με αυξημένες απαιτήσεις σε εθνικές και επαρχιακές οδούς. Για μικρότερα γήπεδα υπήρξαν παρεκκλίσεις με ειδικές προϋποθέσεις· ισχύουν οι προθεσμίες που ορίζει κάθε φορά ο νόμος.

Αρτιότητα και οικοδομησιμότητα

Άρτιο είναι το ακίνητο που έχει το ελάχιστο εμβαδόν και πρόσωπο που ορίζουν οι κανόνες της περιοχής. Οικοδομήσιμο είναι όταν, επιπλέον, μπορεί πράγματι να δεχτεί κτίριο: έχει πρόσβαση σε κοινόχρηστο δρόμο, δεν το εμποδίζουν ρυμοτομία ή ειδικοί περιορισμοί, και μετά τις αποστάσεις μένει χώρος για να τοποθετηθεί το κτίριο. Ένα ακίνητο μπορεί να είναι άρτιο αλλά να μη χτίζεται. Μετρά και η ιστορία του: πότε και πώς δημιουργήθηκε, με ποιο συμβόλαιο ή ποια κατάτμηση.

Ειδικές περιοχές

Κάποιες περιοχές έχουν πρόσθετους κανόνες: παραδοσιακοί οικισμοί, ζώνες με ειδικά διατάγματα, ακίνητα κοντά σε αιγιαλό, ρέματα ή δασικές εκτάσεις, αρχαιολογικοί χώροι. Εκεί οι γενικοί κανόνες δεν αρκούν και ισχύει η ειδική ρύθμιση.

Πού βρίσκετε τους όρους δόμησης

• Στην Υπηρεσία Δόμησης του Δήμου, που είναι και η αρμόδια να τους επιβεβαιώσει
• Στα ΦΕΚ με τα οποία εγκρίθηκε το σχέδιο, οριοθετήθηκε ο οικισμός ή θεσπίστηκε ειδική ζώνη
• Για έναν πρώτο προσανατολισμό, στον δωρεάν χάρτη Κτηματολογίου, όπου βλέπετε πάνω σε ορθοφωτογραφία όρια οικισμών και ρυμοτομικά

Πότε χρειάζεστε τοπογραφικό

Οι όροι δόμησης είναι κείμενο· το ακίνητο έχει συγκεκριμένο σχήμα. Τοπογραφικό χρειάζεστε για να μάθετε το πραγματικό εμβαδόν και πρόσωπο, πού πέφτει η ρυμοτομική γραμμή ή το όριο του οικισμού, και πόσος χώρος μένει μετά τις αποστάσεις. Το ζητούν επίσης το συμβόλαιο, η άδεια δόμησης και η κατάτμηση.

Τι χρειάζεστε / βήματα

• Τους τίτλους ιδιοκτησίας και, αν υπάρχουν, παλαιότερα τοπογραφικά και κατατμήσεις
• Τον ΚΑΕΚ ή τη θέση του ακινήτου στον χάρτη
• Μέτρηση στο πεδίο, εξαρτημένη στο ΕΓΣΑ87
• Πολεοδομικό έλεγχο πάνω στη μέτρηση: σχέδιο ή όριο οικισμού, αρτιότητα, αποστάσεις
• Επιβεβαίωση των όρων από την Υπηρεσία Δόμησης και, για τα νομικά ζητήματα, από τον δικηγόρο σας

Εμείς συντάσσουμε το τοπογραφικό και ελέγχουμε πάνω σε αυτό τους πολεοδομικούς κανόνες· δεν δίνουμε νομικές γνωμοδοτήσεις. Αν σκέφτεστε να αγοράσετε ή να χτίσετε, στείλτε μας τη θέση και τους τίτλους πριν δεσμευτείτε. Δείτε τι περιλαμβάνει ένα τοπογραφικό από τη MAPS.