Τοπογραφικό για οικοδομική άδεια: τι ελέγχεται και τι παραδίδεται

Τι ζητά ο νόμος

Η αίτηση για οικοδομική άδεια υποβάλλεται ηλεκτρονικά. Σύμφωνα με τον Κώδικα Χωροταξίας – Πολεοδομίας (ν. 5306/2026), περιλαμβάνει τοπογραφικό διάγραμμα εξαρτημένο στο κρατικό σύστημα συντεταγμένων, που έχει υποβληθεί στο Ελληνικό Κτηματολόγιο και έχει κωδικό ηλεκτρονικού διαγράμματος. Μαζί υποβάλλονται, μεταξύ άλλων, οι τίτλοι ή το κτηματολογικό φύλλο, το απόσπασμα κτηματογραφικού διαγράμματος, το διάγραμμα κάλυψης και οι μελέτες.

Ο Κώδικας ορίζει και τι περιέχει το τοπογραφικό: εξάρτηση των κορυφών της ιδιοκτησίας από το κρατικό τριγωνομετρικό δίκτυο, το περίγραμμα των υφιστάμενων κτιρίων με συντεταγμένες, πλήρη φωτογραφική αποτύπωση και υψομετρική αποτύπωση. Όπου απαιτείται, επισυνάπτεται βεβαίωση της τεχνικής υπηρεσίας του Δήμου για την οριστική στάθμη του κρασπέδου.

Εντός ή εκτός σχεδίου

Το πρώτο ερώτημα είναι πού βρίσκεται το ακίνητο. Ο νόμος λέει οικόπεδο την ιδιοκτησία μέσα σε εγκεκριμένο σχέδιο ή μέσα στα όρια οικισμού χωρίς σχέδιο, και γήπεδο την ιδιοκτησία εκτός σχεδίου. Οι κανόνες για το αν και πόσο χτίζεται είναι εντελώς διαφορετικοί σε κάθε περίπτωση.

Ρυμοτομία και όροι δόμησης

Η ρυμοτομική γραμμή ορίζεται από το εγκεκριμένο σχέδιο και χωρίζει το οικοδομικό τετράγωνο από τους δρόμους και τις πλατείες. Η οικοδομική γραμμή είναι το όριο μέχρι το οποίο επιτρέπεται να χτίσετε προς τον κοινόχρηστο χώρο, και η λωρίδα ανάμεσά τους είναι το προκήπιο. Αν η ρυμοτομική γραμμή περνά μέσα από το ακίνητο, ένα μέρος του μπορεί να προορίζεται για δρόμο ή πλατεία. Οι όροι δόμησης ορίζουν τον συντελεστή δόμησης, την κάλυψη, το μέγιστο ύψος και τις αποστάσεις από τα όρια. Τους επιβεβαιώνει η αρμόδια Υπηρεσία Δόμησης· ο τοπογράφος τούς εφαρμόζει πάνω στο πραγματικό σχήμα του ακινήτου.

Αρτιότητα

Εντός σχεδίου, ένα οικόπεδο είναι άρτιο και οικοδομήσιμο όταν έχει το ελάχιστο εμβαδόν και το ελάχιστο πρόσωπο σε κοινόχρηστο χώρο που ορίζουν οι όροι δόμησης της περιοχής. Μετρά και η χρονολογία δημιουργίας του: για οικόπεδα που δημιουργήθηκαν μετά τις 18.12.1985 ισχύουν διαφορετικές προϋποθέσεις από τα παλαιότερα.

Εκτός σχεδίου, ο γενικός κανόνας είναι εμβαδόν τουλάχιστον 4.000 τ.μ. και πρόσωπο τουλάχιστον 25 μ. σε κοινόχρηστο δρόμο, με αυξημένες απαιτήσεις σε εθνικές, επαρχιακές και άλλες κατηγορίες οδών. Το κτίριο απέχει κατά κανόνα τουλάχιστον 15 μ. από τα όρια του γηπέδου. Για μικρότερα γήπεδα υπήρξαν παρεκκλίσεις με ειδικές προϋποθέσεις και προθεσμίες· ισχύουν οι προθεσμίες που ορίζει κάθε φορά ο νόμος. Για να μετρήσει το πρόσωπο, ο δρόμος πρέπει να είναι κοινόχρηστος, και ένας αγροτικός δρόμος που φαίνεται στο έδαφος δεν είναι πάντα «δρόμος» για τη δόμηση.

Υψομετρικά και εμβαδόν

Η στάθμη του εδάφους και το μέγιστο ύψος φαίνονται στην τομή του διαγράμματος κάλυψης, οπότε η υψομετρική αποτύπωση δεν είναι λεπτομέρεια, ιδιαίτερα σε επικλινή οικόπεδα. Μετράμε το έδαφος, τα κράσπεδα, τα πεζοδρόμια και τους γειτονικούς δρόμους, και δίνουμε υψόμετρα και ισοϋψείς.

Το εμβαδόν της μέτρησης συγκρίνεται με τους τίτλους και το Κτηματολόγιο. Για ακίνητα που είχαν εμβαδομετρηθεί πριν από τις 8.8.2013, ο Κώδικας προβλέπει ανοχή στην απόκλιση του εμβαδού, ±5% εντός σχεδίου ή οικισμού και ±10% εκτός σχεδίου. Μια μεγαλύτερη διαφορά θέλει διερεύνηση πριν ξεκινήσει η μελέτη.

Τι παραδίδουμε στον μελετητή μηχανικό

• Τοπογραφικό διάγραμμα υπογεγραμμένο σε PDF, και αρχείο DWG/DXF σε ΕΓΣΑ87
• Πίνακα συντεταγμένων κορυφών και το εμβαδόν
• Τα υφιστάμενα κτίσματα, τις περιφράξεις, υψόμετρα και ισοϋψείς
• Τη ρυμοτομική και την οικοδομική γραμμή, ή τα όρια του οικισμού, όπου υπάρχουν
• Τον κωδικό της ηλεκτρονικής υποβολής στο Κτηματολόγιο
• Φωτογραφίες του ακινήτου

Το διάγραμμα κάλυψης και τις μελέτες τα συντάσσει ο μελετητής μηχανικός· εμείς του δίνουμε ένα υπόβαθρο που δεν θα χρειαστεί να ξαναμετρηθεί.

Τι χρειάζεστε / βήματα

• Τίτλους ιδιοκτησίας και, αν υπάρχουν, παλαιότερα τοπογραφικά και κατατμήσεις
• Τον ΚΑΕΚ ή τη θέση του ακινήτου στον χάρτη Κτηματολογίου
• Τα στοιχεία επικοινωνίας του μελετητή μηχανικού, για να συμφωνήσουμε τι θα δείχνει το διάγραμμα
• Μέτρηση στο πεδίο, εξαρτημένη στο ΕΓΣΑ87
• Εφαρμογή του ρυμοτομικού και των όρων δόμησης πάνω στη μέτρηση
• Σύνταξη, υποβολή στο Κτηματολόγιο και παράδοση των αρχείων

Αν ετοιμάζετε άδεια, στείλτε μας τη θέση και τους τίτλους πριν ξεκινήσει η αρχιτεκτονική μελέτη. Δείτε τι περιλαμβάνει ένα τοπογραφικό από τη MAPS.